上海外高桥保税区于 1990 年经国务院批准设立，是我国个保税区。 2013 年上海自由贸易试验区正式挂牌成立，外高桥区块迎来企业注册热潮，办公项目建设全面提速。但经过五年的发展，随着内外资投资热度降低，办公需求逐步饱和， 并且由于地理位置“偏僻”，政策优势相对弱化，外高桥保税区的招商引资工作推进趋缓。近年来各类具有保税区功能的特色产业园陆续建设，为这片由海关特殊监管的区域带来了产业升级发展的契机。

区 块 分 析

1、区块基本情况

外高桥区块位于浦东新区北部，有两条轨道交通可以到达。6号线连通金桥、陆家嘴、前滩等区域，虽然运力有限，但能够保证基本的通勤；2020年底通车运行的10号线延伸段从北部连通浦西和浦东，能够直达五角场、外滩、虹桥机场等，提升了外高桥区块与外区联系的便捷度。商业配套方面，外高桥北区块以项目自带的底商为主，外高桥南区块主要依托区块以西的森兰商都，以及夏碧路上的沿街商铺。

外高桥保税区是我国个保税区，凭借港口发展的天然优势，物流业和商贸业成为外高桥区块初的主导产业。随着上海自由贸易试验区的成立，外高桥区块依靠政策扶持，产业结构迅速更新和升级，目前聚集了较多来自高端制造业、生物医药、国际贸易、现代物流等行业的企业。在功能分区上，外高桥北区块以标准写字楼为主，入驻企业多为提供在岸离岸业务的金融服务类企业以及跨国公司功能性地区总部；外高桥南区块以带仓储功能的工业研发园为主，并在保税区和自贸区政策叠加优势下，打造跨境电商产业园、汽车产业园和生物医药产业园。

2、区块价格分析

低端市场

低端市场项目主要集中在外高桥南区块，项目多为厂房性质的研发办公楼和小体量的标准写字楼。自2020年以来，该细分市场的平均租金始终维持在1.8元/㎡•天以内。到了2021年，直播带货的迅速发展形成了数量众多、品类多样的直播企业，该细分市场凭借低廉的租金、成熟的物流体系和具备仓储功能的大体量厂房，吸引跨境电商平台和大量直播企业入驻，空置率降低至20%以下。2022年三季度，平均租金小幅上涨至1.88元/㎡•天。

中端市场

中端 市 场办公 平 均租金自 2020 年以来呈现持续下跌的状态，一方面，由于地理位置的局限性，企业倾向于选择产业结构相近但位置更靠近市区，道路交通通达性更好的金桥、张江等商务区。另一方面，该细分 市场的客户群体主要是国际贸易行业的企业，且多为中小企业，在疫情反复的情况下，这类企业受到较大影响，发展前景并不明朗。由于办公市场需求疲软， 2020 年至 2021 年该细分市场的平均租金从 2.62 元 / ㎡•天跌至 2.47 元 / ㎡•天，跌幅约为 6% 。进入 2022 年后，部分业主将滞租的房源进行重新装修，并提供标准化的办公设备，通过降低企业装修成本的方式吸引新租户，入驻率有所提升，三季度平均租金跌幅放缓，降至 2.44 元 / ㎡•天。

高端市场

高端市场体量较小，代表性项目是晓富金融大厦和自贸壹号生命科技产业园，前者入驻企业主要包括金融机构与跨国公司地区总部，后者集聚了上百家生物医药企业。其中，自贸壹号产业园通过搭建各类实验室、细胞房等，降低企业自建实验室的成本，并依托外高桥特有的保税优势和在环评、电力等领域具备的硬件优势，吸引大量现代化生物医药企业，入驻率达到90%以上。由于代表性项目租户较为稳定，细分市场平均租金波动较小，长期维持在3.2元/㎡•天。

个 案 分 析

国际信贸大厦位于外高桥北区块核心位置，距离轨道交通10号线基隆路站步行距离仅200米，是外高桥早建成的标准写字楼之一。

租金方面，2020年报价普遍在3元/㎡•天。随后，由于疫情影响持续扩大，国际贸易业受到冲击，2021年1季度租金报价下跌至2.6元/㎡•天，跌幅达15%，空置率上升至30%以上。同年，由于全市办公租赁市场回暖，该物业空置率小幅下降，并于3季度上调租金报价至2.8元/㎡•天作价格试探。进入2022年，在疫情的再次冲击下，2季度至3季度该物业去化速度放缓，租金下调至2.5元/㎡•天。

由于贸易业是外高桥区块三大基础行业之一，且有税收优惠政策加持，本项目内批发业占比较高、达56%，其次是商务服务业、占比达22%，信息技术业和金融业紧随其后，分别占到10%和7%，另外还有少量来自交通运输业、制造业的企业入驻。

SWOT 分 析

小 结

贸易业、物流业和制造业是外高桥区块三大传统产业。随着自贸区挂牌成立，原本的贸易批发业务逐渐被跨境电商和进口商品保税展示并直销的经营模式所取代。为了适应自贸区的发展，物流仓储企业得到规模化和化发展。而在制造业方面，除了英特尔、捷豹路虎等出口加工型企业外，外高桥还建设了汽车产业园和国际智能制造服务产业园，打造高附加值的保税加工制造基地。除此之外，以生物医药为代表的新兴产业加速布局，通过建设自贸壹号生命科技产业园、外高桥复旦科技园创新中心等生物医药园区，引进研发机构，推进生物医 药研发业务的运作。

受区位限制，外高桥区块办公市场需求疲软，入驻企业以小微企业居多，缺乏贸易、物流等行业具有影响力的企业。同时外部竞争激烈，金桥、张江等产业园区和上海自贸区临港新片区均拥有各自的政策优势和产业特色，一定程度上弱化了外高桥保税区的竞争优势。不过，外高桥区块办公租赁市场以中低端为主，该细分市场租金水平低于全市平均，所以虽然市场活跃度低但短期内租金仍维持稳定。值得注意的是，外高桥保税区近年来正重点布局国际医疗器械智造、细胞与基因治疗这两个赛道，高端市场若能吸引此类生物医药领域中的翘楚，形成规模化产业聚集效应，区块整体租金水平有望提升。